임대주택 매매가격 산정기준을 조정해서 일반 분양을 일부 허용하는 제도등 개선으로 연계형 정비사업 요건완화

1. 핵심 내용

국토교통부는 2025년 12월 8일, 새 정부의 주택 공급 확대 방안 후속 조치로 공공지원 민간임대 연계형 정비사업(이하 연계형 정비사업)의 제도를 개선한다고 발표했다. 이 사업은 도심 노후 지역을 정비하며 주택을 공급하는 제도로, 최근 공사비 상승 등으로 사업이 지연되고 있다. 이번 개선은 임대주택 매매가격 산정 기준을 합리적으로 조정하고 일반분양을 일부 허용함으로써 사업성을 높여 정상 추진을 지원하는 데 초점을 맞췄다. 이러한 변화는 주택 공급 활성화를 목표로 하며, 일반 국민에게는 더 많은 주택이 신속히 공급될 가능성을 열어준다.

2. 배경 및 현황

연계형 정비사업은 2015년에 도입된 제도로, 재개발·재건축 사업에서 나오는 일반분양분을 모두 임대사업자(예: 리츠)가 매입해 민간임대주택으로 공급하는 방식이다. 이는 미분양 위험을 줄여 도심 노후 지역 정비를 촉진하는 데 목적이 있다. 그러나 사업시행인가 시점에 고정된 임대주택 매매가격 때문에 공사비가 상승하면 사업성이 악화되고, 조합원 부담금이 늘어나 사업 지연이 잦아졌다.

현재 전국적으로 추진 중인 연계형 정비사업은 총 40,149세대 규모다. 서울 관악구 관악강남 재건축(1,143세대)을 비롯해 경기 파주시 금촌2 재개발(1,055세대), 인천 미추홀구 미추8 재개발(2,825세대), 부산 남구 감만1 재개발(9,092세대) 등 다양한 지역에서 진행되고 있다. 이 중 많은 사업이 공사비 상승으로 어려움을 겪고 있어, 제도 개선의 필요성이 대두됐다.

3. 상세 내용

이번 개선의 핵심은 시세 재조사 요건 완화다. 기존 규정에서는 사업시행계획인가 고시월부터 시세 재조사 의뢰월까지 건설공사비 지수가 20% 이상 상승한 경우에만 최초 관리처분인가 시점 기준으로 재조사가 가능했다. 다만 사업시행인가 후 3년이 지나면 최근 3년간 상승률만 반영해 제한적으로 적용됐다. 이로 인해 장기 지연 사업에서 전체 공사비 상승이 무시되는 문제가 있었다.

개정된 규정(「정비사업 연계 임대사업자 선정기준」 2025년 12월 9일 개정)에 따르면, 사업시행인가 고시 시점부터 재조사 의뢰 시점까지 전체 기간의 건설공사비 지수가 20% 이상 상승하면 최초 관리처분계획인가 기준으로 시세를 재조사할 수 있게 됐다. 이는 공사비 증가를 현실적으로 반영해 사업성을 회복시키기 위함이다.

또한, 기존처럼 일반분양분 전부를 임대사업자에 고정 가격으로 매각하는 구조를 바꿔 일부를 일반분양으로 허용한다. 일반 정비사업에서는 분양가 상승이 사업성을 높이지만, 연계형 사업은 고정 매각으로 이점이 없었기 때문이다. 다만 공공지원으로 받은 용적률 인센티브(밀도 완화 혜택)에 해당하는 물량은 여전히 임대주택으로 공급해 공공성을 유지한다. 국토교통부 조민우 주택정비과장은 "이번 개선으로 사업성이 악화된 곳에서 시세 재조사와 일반분양 전환을 활용할 수 있게 돼 추진 속도가 붙을 것"이라고 설명했다.

4. 영향 및 전망

이번 제도 개선은 공사비 상승으로 멈춰선 사업을 재개하게 만들어 전국 약 4만 세대의 연계형 정비사업에 긍정적 영향을 미칠 것으로 보인다. 특히 도심 노후 지역에서 양질의 주택 공급이 빨라져 주택난 완화에 기여할 전망이다. 새 정부의 9·7 주택 공급 확대 방안에 포함된 정비사업 제도 종합 개편의 일환으로, 추가 개선이 이어질 가능성도 있다.

그러나 일부에서는 일반분양 허용이 임대주택 공급 감소로 이어질 수 있다는 우려도 제기된다. 정부는 공공성 유지를 강조하며, 용적률 인센티브 부분을 임대로 한정해 균형을 맞췄다. 향후 사업 추진 속도가 실제로 빨라지는지 모니터링하며 추가 조치가 필요할 수 있다. 전체적으로 주택 공급 확대라는 취지에 부합하는 방향으로 평가된다.

5. 참고 정보

연계형 정비사업은 재개발, 재건축, 주거환경정비 등 다양한 유형으로 운영되며, 의무임대 비율을 유지하면서 민간 참여를 유도한다. 기존 사업과 비교하면, 개선 전 연계형은 모든 일반분양을 임대로 전환했으나 이제 일부 일반분양이 가능해 유연성이 높아졌다. 관련 문의는 국토교통부 주택정비과(044-201-3383, 조민우 과장) 또는 사무관 윤종현(044-201-3387)으로 가능하다. 더 자세한 사업 현황은 국토교통부 홈페이지에서 확인할 수 있다.